Dödsbo med fastighet – så hanterar du värdering och försäljning
När någon avlider ska bouppteckningen vara inlämnad inom tre månader – och en fastighet eller bostadsrätt i dödsboet ska tas upp till marknadsvärdet vid dödsdagen. Här guidar vi dig steg för steg genom värdering, bouppteckning, arvskifte och eventuell försäljning.
Att vara dödsbodelägare med ansvar för en fastighet eller bostadsrätt kan kännas överväldigande mitt i sorgen. I praktiken handlar det om fem tydliga steg: bouppteckning, värdering, beslut om bostaden, arvskifte eller försäljning, och slutligen lagfart. Oavsett om bostaden ska säljas, delas eller övertas av en arvinge behövs en professionell värdering som grund för alla beslut – den används i bouppteckningen, i arvskiftet och vid lagfartsansökan.
Steg för steg: så hanterar du fastigheten i ett dödsbo
1. Bouppteckning: Skatteverket kräver att bouppteckningen lämnas in inom tre månader från dödsfallet. Inventera alla tillgångar och skulder – fastigheten ska tas upp till marknadsvärdet vid dödsdagen. 2. Värdering: beställ en skriftlig värdering från en registrerad fastighetsmäklare så tidigt som möjligt, så att värdet i bouppteckningen är väl underbyggt. 3. Beslut: alla dödsbodelägare kommer överens om vad som ska hända med bostaden – försäljning, utlösning eller delning. 4. Arvskifte eller försäljning: bostaden delas enligt arvskiftesavtal eller säljs, antingen av dödsboet direkt eller av den nya ägaren. 5. Lagfart: om någon övertar fastigheten söks lagfart hos Lantmäteriet, normalt med ett värdeintyg som underlag för stämpelskatten.
Värdering av fastighet i bouppteckning – vad Skatteverket kräver
Enligt ärvdabalken ska fastigheten tas upp till sitt marknadsvärde vid dödsdagen – inte taxeringsvärdet och inte ett uppskattat framtida försäljningspris. En skriftlig värdering från en registrerad fastighetsmäklare används normalt som underlag i bouppteckningen, men Skatteverket gör alltid sin egen bedömning. Värdet du sätter här påverkar både arvskiftet och framtida kapitalvinstberäkning när bostaden en dag säljs, så det lönar sig sällan att gissa eller använda taxeringsvärdet.
Arvskifte med fastighet – så fastställs marknadsvärdet
Vid arvskifte fördelas dödsboets tillgångar mellan delägarna. Om en delägare vill behålla fastigheten löser hen ut övriga mot ett belopp motsvarande deras andel av marknadsvärdet. Marknadsvärdet fastställs genom en oberoende värdering – ofta samma värdering som användes i bouppteckningen. En skiftesman kan hjälpa vid oenighet, men en signerad värdering från en registrerad fastighetsmäklare används ofta som utgångspunkt.
Värdeintyg vid arvskifte – när Lantmäteriet efterfrågar det
När en dödsbodelägare övertar fastigheten söks lagfart hos Lantmäteriet. Där behöver du ett värdeintyg som dokumenterar marknadsvärdet vid arvskiftet – det ligger till grund för stämpelskatten. Ett värdeintyg är en formell, signerad handling och skiljer sig från en skriftlig värdering genom sitt juridiska syfte. Vi utfärdar båda handlingarna inom 48 vardagstimmar efter kompletta underlag.
Sälja dödsboets bostad – bouppteckning, arvskifte eller direkt?
Dödsboet kan sälja fastigheten direkt efter registrerad bouppteckning – alla dödsbodelägare måste då skriva under köpekontraktet. Alternativt genomförs arvskiftet först, varefter den nya ägaren säljer. Ett skrivuppdrag hanterar köpekontrakt, likvidavräkning och tillträde till fast pris, utan provision på köpeskillingen. Kapitalvinsten beskattas med 22 % baserat på skillnaden mellan försäljningspris och den avlidnes anskaffningsvärde.
Vanliga frågor
Våra tjänster
Behöver du ett värdeintyg?
Fast pris 2 295 kr. Signerat av registrerad fastighetsmäklare – används som underlag hos Skatteverket och Lantmäteriet.
Jonas Nordin
Reg. Fastighetsmäklare, Mäklarcenter Sverige
Granskad och uppdaterad 19 september 2026. Vi utför skriftliga värderingar och värdeintyg med platsbesök i bostaden av registrerad fastighetsmäklare, till fast pris. Om oss
Nästa steg
Värdering vid gåva av bostad – regler och skattekonsekvenser
Ska du ge bort en bostad som gåva? Då behövs en professionell värdering. Här förklarar vi reglerna och vad som gäller skattemässigt.
Relaterade artiklar
Värdering vid bouppteckning – steg för steg
Vid ett dödsfall måste en bouppteckning göras inom tre månader. Om dödsboet innehåller fastigheter eller bostadsrätter behövs en värdering.
Värdering vid bodelning, arv och gåva
Vid bodelning, arv eller gåva krävs ofta en oberoende värdering av fastigheter och bostadsrätter. Här förklarar vi vad som gäller och hur processen fungerar.
Checklista för skrivuppdrag – handlingar och kontroller
Vilka handlingar och kontroller behövs när köpare och säljare redan är överens? Här får du en checklista för kontrakt, handpenning, bankkontakt och tillträde.
Sälja en ärvd bostad – steg för steg
Har du ärvt en bostad och vill sälja? Här guidar vi dig genom hela processen – från bouppteckning till försäljning och skatt.
Värdering dödsbo – så värderas bostad vid bouppteckning
Värdering av dödsbo för bouppteckning: marknadsvärdet per dödsdagen anges för fastighet och bostadsrätt. Används som underlag hos Skatteverket – Fast pris 2 295 kr, klar på 48 vardagstimmar.